成年被後見人の不動産売却について。

義母名義の不動産売却がやっと形になるかも・・・という段階まできた。
もっと早くに手続きをする心づもりで、義父母を大阪に連れてきた早々に成年後見人の申立てをしたんだけれど・・・。

売却するにはまずは不動産屋さんに査定をしてもらわなければならない。
その査定額が、買主さんと相談して妥当な線と思っていた金額より大幅に高く、買主さんが気を遣われて話が頓挫していた。
査定依頼は買主さんがやってくれた。
こちらは一切足を運ぶことなくという・・・・他人任せもいいところ。
買主さんから一向に査定額の書類が送られてこないから、お伺いをたててみた。
価格がちがいすぎるので申し訳なくて・・・とは、なかなか連絡できなかった理由。

本来なら新幹線に乗って何度も足を運ばないといけないところを、こちらの事情を考慮して買主さんがいろいろ動いてくださっている。
残してきた家財道具類一切の廃棄先の段取りや見積もりも取ってくださった。
売買条件としては、破棄処分代はこちら負担であとは一切現状のまま引き渡すというもの。
ご近所さんのお知り合いということもあり、
また、買主さんのご夫妻とも面談して信頼のおける方だという認識で、是非ともこのご夫婦に売却したいと思っている。

ここはなんとか家裁に承認してもらわなけば話が進まない。

成年後見がつくと、成年被後見人の財産を動かすのにも家裁の承認がいる。
50万円以上のものを動かす場合、まずは家裁に連絡をしてお伺いをたてなければならない。
あとで家裁に不認されると、それはなかったものにしなければならない。
不動産についても、修繕するとか、賃貸にするとか、売却するとか、
それらの契約を交わす前に家裁から承認をもらわなければ、その契約は無効となる。
そんな事情も踏まえて、買主さんはいろいろ動いてくださっている。

家裁の基本的スタンスは、成年被後見人の財産を守るというもので、
まずは、売却する必要性があるのかどうか？
売却する金額が妥当なのかどうか？
このあたりをエビデンスを揃えてその必要性、金額の適当さを提示しなければならない。

ということで、近所の不動産屋さんに売却する場合の見積もりを取ることにする。
40年近く前に宅地に整備した土地に20軒ほどが戸建を立てた区域ということもあり、更地にするとよけいに売れにくい。
家はそのままで修繕、改装（トイレを水洗にするとか）をしないと買い手がつかない。
という説明を受ける。
売れる状態にするなら、それはいくらぐらいかかるものなのか？
工事の見積もりをお願いする。
当然、家財道具の廃棄も含めて。

見積もりが揃った段階で、計算をしてみる。
査定額から、工事見積もり金額を差し引くと、買主さんと面談をして決めた売却金額とほぼ同額になった。
その買主さんに売却する場合、家財道具類の処分は別なので、
実際、義母の口座残高が増加する額は不動産屋さん提示のものより少なくはなってしまうのだけれども。

最初の差額よりかは家裁の承認を得やすい金額。
不動産屋さんを通すと手数料やらも差し引かれるであろうし、すぐに買主が見つかるかどうかも疑問やし、
そんなところを材料に、「家事審判申立書　事件名（居住用不動産の処分許可）」を作成する。

ここで、処分する必要性とエビデンスを提示して金額の妥当性を綴る。
不動産屋さんに売却をお願いしたら、何度か新幹線に乗って足を運ばなければならない。
当然、その費用は義母の名義の口座から出すことになる。
そういう費用が発生することなく話が進むほうがいい。
実際、不動産屋さんには、
義母が仕事場にと増設した部分は取り外すべきで、その工事を行う場合、隣家の塀を傷つける恐れがあると
説明を受ける。
隣家にそのご挨拶やらは売主さんで・・・と言われる。
この買主さんに売却すればそういう手間はかからない。

そして、実際に契約に交わされる、「不動産売買契約証書（案）」を作成する。
こういう内容の契約を取り交わすという提示。
日付とハンコを押せば、契約完了となる一歩手前の状態のものを家裁に送って審判を仰ぐ。

各見積書はコピーを添付する。
申立手数料の800円分の収入印紙を貼る。

綺麗に整備し、わかりやすい書類というのは、受け手の印象もいいであろうと、力を注いだ。
これで、承認が下りた日には、
功労賞を授与してもらおう～(*’▽’)